Die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) – Verordnung (EU) 2019/2088 – ist eine Offenlegungsverordnung der Europäischen Union, die darauf abzielt, Transparenz und Einheitlichkeit im Bereich der Nachhaltigkeit innerhalb des Finanzsektors zu erhöhen.

Ihr Hauptzweck ist es, Greenwashing zu verhindern, indem sie klare und vergleichbare Kriterien für Nachhaltigkeitsberichte vorschreibt. Sie verpflichtet Finanzmarktteilnehmer und Finanzberater offenzulegen, wie sie Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen in ihre Investitionsentscheidungen und Beratungsleistungen integrieren.

Dies soll Investoren dabei unterstützen, fundiertere Entscheidungen auf der Basis von verlässlichen und vergleichbaren Nachhaltigkeitsinformationen treffen zu können, wodurch eine nachhaltigere globale Wirtschaft gefördert werden soll.

Die SFDR gilt für Finanzmarktteilnehmer und Finanzberater in der Europäischen Union. Dazu gehören insbesondere Vermögensverwalter, Investmentfonds, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen und Banken. Auch Bestandshalter von Immobilien gelten als Finanzmarktteilnehmer und fallen unter diese Verordnung, wenn sie Finanzprodukte anbieten oder Investitionsentscheidungen treffen, die Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit haben können.

Beispiele für Finanzprodukte von Immobilienfondsmanagern, die diese Regelungen betreffen, sind:

• Immobilieninvestmentfonds, die in nachhaltige Gebäude und Projekte investieren
• Versicherungsanlageprodukte mit Ausrichtung auf Immobilien
• Angebote zur privaten oder betrieblichen Altersvorsorge, die Immobilieninvestitionen beinhalten
• Beratungsdienstleistungen im Bereich Versicherungen und Anlagen, die Immobilien als nachhaltige Anlagemöglichkeiten behandeln

Die SFDR wurde schrittweise eingeführt, wobei die Umsetzung seit 2021 in verschiedenen Stufen erfolgte.

Seit dem Jahr 2023 wurden umfangreiche Offenlegungen für das Finanzjahr 2022 verlangt, um die Transparenz in Bezug auf nachhaltige Finanzprodukte zu erhöhen. Diese Offenlegungen umfassten eine detaillierte Berichterstattung über Nachhaltigkeitsaspekte in Verbindung mit Finanzinvestitionen und Anlageberatungs- oder Versicherungsberatungstätigkeiten.

Ab dem Jahr 2024 werden die Anforderungen noch anspruchsvoller, da die Finanzmarktteilnehmer nicht nur verpflichtet sind, die aktuellen Daten offenzulegen, sondern auch einen historischen Vergleich mit dem Vorjahr durchführen müssen. Dieser Schritt ist entscheidend, um die Fortschritte und Entwicklungen im Bereich der Nachhaltigkeit in der Finanzbranche über die Zeit hinweg zu bewerten und sicherzustellen, dass die Ziele und Verpflichtungen zur Förderung von Nachhaltigkeit kontinuierlich erfüllt werden.

Die SFDR gliedert sich im Wesentlichen in fünf Hauptabschnitte, Artikel 4, Artikel 6, Artikel 7, Artikel 8 und Artikel 9. Eine grafische Darstellung dieser Unterteilung findet sich unten.

Zunächst ist es wichtig, zwischen Artikel 4 und Artikel 7 zu unterscheiden.

Gemäß Artikel 4 sind alle Finanzmarktteilnehmer und -berater dazu verpflichtet, über die nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen, auch bekannt als Principal Adverse Impacts (PAI), auf Unternehmensebene zu berichten. Dieser Bericht erfolgt gemäß der technischen Regulierungsstandards (RTS), die in der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288 festgelegt sind. Diese Standards legen konkrete Indikatoren fest, die je nach Art des Finanzprodukts und in Bezug auf Umwelt- und soziale Aspekte variieren.

Artikel 7 der SFDR befasst sich mit der Offenlegung der nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen auf Produktebene. Diese Anforderung ist derzeit (Stand März 2024) nicht detailliert definiert und erfolgt auf freiwilliger Basis. In dieser Hinsicht wird der Markt wahrscheinlich bestimmen, wie viele Informationen Anleger wünschen. Es wird jedoch allgemein empfohlen, sich auch auf Produktebene an den PAI-Indikatoren aus den RTS zu orientieren.

Zusätzlich zur Offenlegung der PAIs müssen gegebenenfalls weitere Informationen bereitgestellt werden. Dies hängt davon ab, ob das Finanzprodukt nicht als nachhaltig beworben wird (Artikel 6), ökologische oder soziale Merkmale aufweist (Artikel 8) oder sogar das Ziel der Nachhaltigkeit verfolgt (Artikel 9). Die Unterschiede zwischen diesen Kategorien werden in den folgenden Abschnitten genauer erläutert.

Nach Artikel 6 der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) müssen Bestandshalter als Finanzmarktteilnehmer folgende Aspekte in ihren vorvertraglichen Informationen offenlegen:

1. Integration von Nachhaltigkeitsrisiken
   Auf welche Weise Nachhaltigkeitsrisiken bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden, muss erläutert werden. Dies beinhaltet eine Beschreibung der Prozesse und Methoden, wie Nachhaltigkeitsaspekte in die Anlagestrategie und das Risikomanagement einfließen.
2. Auswirkungen von Nachhaltigkeitsrisiken auf die Rendite
   Bestandshalter müssen bewerten und offenlegen, welche Auswirkungen Nachhaltigkeitsrisiken voraussichtlich auf die Rendite der von ihnen angebotenen Finanzprodukte haben werden. Dies Einschätzung soll Investoren helfen zu verstehen, wie Umwelt- oder soziale Risiken die finanzielle Performance beeinflussen könnten.
3. Begründung bei Nichtberücksichtigung
   Falls ein Bestandshalter entscheidet, dass Nachhaltigkeitsrisiken für seine Finanzprodukte nicht relevant sind, muss dies begründet werden. Diese Begründung kann knapp ausfallen und muss die Entscheidung nachvollziehbar machen.

Nach Artikel 8 der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) muss ein Bestandshalter, der ein Finanzprodukt anbietet, das ökologische oder soziale Merkmale bewirbt, folgende Informationen offenlegen:

1. Einhaltung der Offenlegungspflichten gemäß Artikel 6
   Die Offenlegungen nach Artikel 8 ergänzen die gemäß Artikel 6 erforderlichen Informationen. Dies beinhaltet die Offenlegung, wie Nachhaltigkeitsrisiken in die Investitionsentscheidungen einbezogen werden und die Bewertung der Auswirkungen dieser Risiken auf die Rendite der Finanzprodukte.
2. Angaben zur Erfüllung der ökologischen oder sozialen Merkmale
   Es muss dargelegt werden, wie das Finanzprodukt die beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale erfüllt. Dies beinhaltet eine Beschreibung der Kriterien und Prozesse, die verwendet werden, um sicherzustellen, dass die Investitionen diese Merkmale tatsächlich aufweisen.
3. Informationen bei Verwendung eines Referenzindex
   Falls ein Index als Benchmark für die Erfüllung der ökologischen oder sozialen Merkmale des Finanzprodukts verwendet wird, müssen Angaben dazu gemacht werden, ob und wie dieser Index mit den ökologischen oder sozialen Merkmalen vereinbar ist.
   Zusätzlich muss beschrieben werden, wo Informationen zur Methode der Berechnung des genannten Indexes zu finden sind.
4. Berücksichtigung von Verfahrensweisen guter Unternehmensführung
   Die Unternehmen, in die investiert wird, müssen Verfahrensweisen einer guten Unternehmensführung anwenden. Dies ist besonders relevant, wenn das Finanzprodukt ökologische oder soziale Merkmale bewirbt.
   

Nach Artikel 9 der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) müssen Bestandshalter, deren Finanzprodukte auf nachhaltige Investitionen abzielen, folgende Informationen offenlegen:

1. Einhaltung der Offenlegungspflichten gemäß Artikel 6
   Die Offenlegungen nach Artikel 9 ergänzen die gemäß Artikel 6 erforderlichen Informationen. Dies beinhaltet die Offenlegung, wie Nachhaltigkeitsrisiken in die Investitionsentscheidungen einbezogen werden und die Bewertung der Auswirkungen dieser Risiken auf die Rendite der Finanzprodukte.
2. Ausrichtung auf Nachhaltigkeitsziele bei Verwendung eines Index
   Wenn ein Index als Benchmark für nachhaltige Investitionen verwendet wird, müssen Bestandshalter angeben, wie dieser Index mit den nachhaltigen Zielen des Finanzprodukts übereinstimmt. Sie müssen erklären, warum und wie der gewählte Index sich von einem breiten Marktindex unterscheidet, um die spezifischen nachhaltigen Ziele zu reflektieren.
3. Erklärungen bei Nichtverwendung eines Index
   Falls kein Index als Referenzwert bestimmt wurde, müssen Bestandshalter erläutern, wie die nachhaltigen Investitionsziele erreicht werden sollen. Dies beinhaltet eine detaillierte Beschreibung der Strategien und Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele.
4. Spezifische Angaben bei CO2-Reduktionszielen
   Wenn das Finanzprodukt eine Reduzierung der CO2-Emissionen anstrebt, müssen die Bestandshalter ausführlich erklären, wie diese Ziele im Einklang mit den langfristigen Zielen des Pariser Übereinkommens stehen.
   Bei Fehlen eines EU-Referenzwerts müssen detaillierte Erläuterungen gegeben werden, wie die kontinuierlichen Anstrengungen zur Reduzierung der CO2-Emissionen sichergestellt werden.
5. Angaben zur Berechnungsmethode bei Indizes und Referenzwerten
   Bestandshalter müssen Informationen darüber bereitstellen, wo die Methode für die Berechnung der in Artikel 9 genannten Indizes und Referenzwerte zu finden ist.

Für Immobilien sind in den technischen Regulierungsstandards (RTS) aus der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288 nur PAI-Indikatoren aus dem Bereich Umwelt definiert worden. Soziale Ziele werden derzeit nicht berücksichtigt.

Zwei verpflichtende Indikatoren (Fossile Brennstoffe & Energieeffizienz) sowie mindestens einer von fünf freiwilligen Indikatoren (Treibhausgasemissionen, Energieverbrauch, Abfall, Ressourcenverbrauch, Biodiversität) sind offenzulegen.

Im folgenden werden die PAI-Indikatoren für Immobilien im einzelnen erläutert und aufgezeigt, wie diese zu deuten sind.

Fossile Brennstoffe (verpflichtend)
Hier ist der Anteil an Investitionen in Immobilien anzugeben, die im Zusammenhang mit der Gewinnung, Lagerung, dem Transport oder der Herstellung von fossilen Brennstoffen stehen. Die Lagerung von fossilen Brennstoffen zur Eigennutzung ist ausdrücklich von dieser Regelung ausgenommen. Die Angabe bezieht sich ausschließlich auf Immobilien, die entweder von der fossilen Brennstoffindustrie selbst genutzt werden oder für Zwecke im Zusammenhang mit fossilen Brennstoffen dienen.

Dies schließt Immobilien ein, die zur Gewinnung fossiler Brennstoffe verwendet werden (z.B. Raffinerien), welche zur Lagerung fossiler Brennstoffe dienen (z.B. Lagerhallen) oder für Bürozwecke von Unternehmen aus der fossilen Brennstoffindustrie genutzt werden. Diese Immobilien sind direkt mit der Förderung und Verarbeitung von fossilen Brennstoffen verbunden.

Zur Berechnung des prozentualen Anteils bietet sich die Bruttogesamtfläche (BGF) an, obwohl dies nicht durch die RTS (Regulierungstechnische Standards) vorgeschrieben ist.

Energieeffizienz (verpflichtend)
In diesem Zusammenhang ist der Anteil an Investitionen in Immobilien mit schlechter Energieeffizienz zu ermitteln. Die genaue Definition von „schlechter Energieeffizienz“ obliegt der individuellen Festlegung. Eine mögliche Definition könnte beinhalten, dass Immobilien mit einem Energieausweis der Klasse C oder schlechter als Gebäude mit schlechter Energieeffizienz betrachtet werden.

Die RTS (Regulierungstechnischen Standards) bieten ebenfalls keine ausführlichen Richtlinien zur Festlegung der Art der Energie (Primärenergie, gesamte Endenergie etc.), die als Grundlage für die Bewertung dienen soll. Unsere Empfehlung ist, die Primärenergie als Referenzgröße zu verwenden, da dies die Bewertung von Investitionen in erneuerbare Energiequellen wie Photovoltaik-Anlagen ermöglicht und dazu beiträgt, den Gesamtwert zu verbessern.

Zur Berechnung des prozentualen Anteils bietet sich die Bruttogesamtfläche (BGF) an, obwohl dies nicht durch die RTS (Regulierungstechnische Standards) vorgeschrieben ist.

Treibhausgasemissionen (freiwillig)
In diesem freiwilligen PAI-Indikator sollen die gesamten Treibhausgasemissionen in Tonnen CO2-Äquivalente aufgeschlüsselt werden, und zwar nach Scope 1, Scope 2, Scope 3 sowie dem Gesamtwert.

Hier ist wichtig zu beachten, dass eine ausführliche Erklärung der verschiedenen Scopes in diesem Kapitel nicht möglich ist. Daher wird hier lediglich eine kurze Zusammenfassung gegeben.

Die Kategorien von Treibhausgasemissionen, die als Scope 1, 2 und 3 bezeichnet werden, sind nützliche Instrumente, um die Umweltauswirkungen von Immobilien genauer zu analysieren und Maßnahmen zur Emissionsreduzierung zu entwickeln.

Energieverbrauch (freiwillig)
Für diesen PAI-Indikator ist der vollständige Energieverbrauch für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kälte und Beleuchtung der Allgemeinflächen in Gigawattstunden (GWh) pro Quadratmeter anzugeben.

Auch wenn die RTS die Energie (Primärenergie, Endenergie etc.) nicht genauer definiert, empfiehlt es sich, an dieser Stelle die gesamte Endenergie zur Grundlage zu nehmen. Als Bezugsgröße bietet sich die Bruttogesamtfläche (BGF) an, obwohl dies nicht durch die RTS (Regulierungstechnische Standards) vorgeschrieben ist.

Abfall (freiwillig)
Hier ist der prozentuale Anteil an Immobilien anzuführen, die nicht mit Einrichtungen zur Abfallsortierung ausgestattet sind und für die kein Abfallverwertungs- oder Recyclingvertrag geschlossen wurde.

Die RTS (Regulierungstechnischen Standards) enthalten keine ausführlichen Angaben zur Grundlage dieser Berechnung. Die Basis könnte entweder die Anzahl der Gebäude oder der prozentuale Anteil der Bruttogesamtfläche (BGF) aller Immobilien sein. Unsere Empfehlung ist, die Berechnung auf Grundlage der BGF durchzuführen, da dies die größte Transparenz bietet und ermöglicht, die Ergebnisse im Verhältnis zur tatsächlichen Nutzfläche der Immobilien zu betrachten.

Ressourcenverbrauch (freiwillig)
Hier ist der prozentuale Anteil der Baurohstoffe (ohne zurückgewonnene, recycelte und biologisch gewonnene) im Vergleich zur Gesamtmenge der bei Neubauten und größeren Renovierungen verwendeten Baustoffe anzugeben. Genauer gesagt handelt es sich um den Anteil der „neuen“ Primärrohstoffe (ohne wiederverwendete, recycelte oder biologische Baustoffe) im Verhältnis zur Gesamtmenge aller Baustoffe, die in einem Bauprojekt verwendet werden.

Dieser Indikator kann genutzt werden, um den Grad der Nachhaltigkeit und Umweltauswirkungen eines Bauprojekts zu bewerten, da ein niedriger Anteil an nicht nachhaltigen Baurohstoffen auf eine umweltfreundlichere Praxis hinweisen kann.

Biodiversität (freiwillig)
In diesem PAI-Indikator wird der Anteil von Flächen, die nicht mit Pflanzen oder Vegetation bedeckt sind, ermittelt. Dazu gehören nicht nur unbebaute Bodenflächen, sondern auch Bereiche auf Dächern, Terrassen und Fassaden, die nicht bepflanzt sind. Dieser Anteil wird mit der Gesamtfläche aller Immobilien verglichen.

Wenn dieser Anteil niedrig ist, bedeutet das in der Regel, dass mehr Grünflächen vorhanden sind und die Biodiversität gefördert wird. Mit anderen Worten: Eine geringe Menge an nicht-begrünten Flächen deutet auf mehr Lebensräume für Pflanzen und Tiere hin, was gut für die Vielfalt der Flora und Fauna ist.